Si vende un inmueble en España siendo residente en Emiratos, el comprador retiene el 3 % del precio.
Esa retención no es el impuesto final: es un pago a cuenta. La ganancia tributa al 19 % y el exceso retenido se recupera con el modelo 210. La Agencia Tributaria ha incluido a los no residentes con inmuebles entre las áreas prioritarias de su Plan de Control de 2026, así que conviene llegar a la venta con los números hechos. Esta guía explica cómo funciona, con qué plazos y qué errores evitar. Hemos contrastado los datos con las páginas de la Agencia Tributaria sobre el IRNR.
Lo esencial
- El comprador debe retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada con el modelo 211, dentro del mes siguiente a la transmisión.
- Ese 3 % se calcula sobre el precio, no sobre la ganancia, y se descuenta después del impuesto que usted debe.
- La ganancia patrimonial de un no residente tributa al 19 % mediante el modelo 210.
- Si la retención supera la cuota, se pide la devolución del exceso; si hay pérdida, se pide íntegra.
- La exención por reinversión en vivienda habitual solo alcanza a residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein. Un residente en Emiratos no puede aplicarla.
¿Quién retiene y cuánto cuando vende un no residente?
Quien retiene es el comprador. La Agencia Tributaria lo describe así: el adquirente «debe retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada», y lo hace con el modelo 211. Es una obligación suya, no del vendedor, pero el vendedor sufre sus consecuencias: recibe el precio menos esa cantidad.
El plazo de ingreso es de un mes desde la transmisión, según la página de la AEAT sobre ganancias patrimoniales por la venta de inmuebles.
Dos aclaraciones útiles.
- La retención se calcula sobre el precio pactado. Si usted compró por 250.000 euros y vende por 400.000, el comprador retiene 12.000 euros (el 3 % de 400.000), no el 3 % de la ganancia.
- La retención es un pago a cuenta. Su impuesto real se determina después, con el modelo 210.
Para el contexto general de lo que sigue declarando en España tras la mudanza, vea nuestra guía del modelo 210 para no residentes.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. La AEAT precisa que el valor de adquisición incluye el precio, las mejoras y ciertos gastos e impuestos de la compra, y que el valor de transmisión se reduce en los gastos y tributos de la venta que haya pagado el vendedor.
Si el inmueble le llegó de forma gratuita, por herencia o donación, se parte de los valores declarados en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin superar el valor de mercado. Por eso conviene conservar siempre la escritura de adquisición y las facturas de reformas.
El tipo es del 19 %. Aunque el tipo general del IRNR para quien reside fuera de la Unión Europea es del 24 %, la AEAT indica que «el tipo de gravamen aplicable es el 19 %» en las ganancias por transmisión de inmuebles.
Un ejemplo ilustrativo
Para ver la mecánica con números sencillos, suponga una venta de un apartamento por 400.000 euros, con un valor de adquisición actualizado de 250.000 euros y sin otros gastos. Es un ejemplo simplificado, no un cálculo para su caso.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 400.000 € |
| Valor de adquisición | 250.000 € |
| Ganancia patrimonial | 150.000 € |
| Cuota al 19 % | 28.500 € |
| Retención del 3 % ingresada por el comprador (modelo 211) | 12.000 € |
| Importe pendiente de ingresar en el modelo 210 | 16.500 € |
En este ejemplo no hay devolución. Pero si el valor de adquisición fuese de 380.000 euros, la ganancia sería de 20.000 euros, la cuota de 3.800 euros y la retención de 12.000 euros: habría un exceso de 8.200 euros que se reclamaría en el propio modelo 210.
¿Cuándo se presenta el modelo 210 y qué ocurre si hay exceso?
El vendedor presenta el modelo 210 por la ganancia. El plazo que recoge nuestra guía del modelo 210 es de cuatro meses desde la transmisión, que corresponden al mes del comprador para ingresar la retención y tres meses más para el vendedor. Confirme siempre la fecha exacta en las instrucciones oficiales del modelo 210 antes de presentar, porque un error de plazo genera recargos.
Si la retención es superior a la cuota, la AEAT confirma que «se podrá obtener la devolución del exceso». Si la operación arroja pérdida, se solicita la devolución de la retención completa. La devolución se pide en el propio modelo 210, no en un trámite aparte.
¿Puedo evitar la retención o reducirla?
La retención no se practica cuando el transmitente acredita, mediante certificación de la Administración tributaria, que está sujeto al IRPF o al Impuesto sobre Sociedades. Un residente en Emiratos no está en ese supuesto, pero sí quien sigue siendo residente fiscal español cuando firma. Cómo se piden estos certificados a la Agencia Tributaria lo explicamos en nuestra guía del certificado de residencia fiscal.
Esta es una de las razones por las que el calendario importa. Si vende cuando aún es residente, tributa por IRPF y no hay retención del 3 %. Si vende después, hay retención e IRNR. El impuesto final no cambia solo por el calendario, pero el flujo de caja sí: con retención, usted cobra 12.000 euros menos en la firma (en el ejemplo anterior) y recupera el exceso meses después.
Antes de decidirlo, revise también su situación de residencia fiscal, porque la fecha en que pierde la residencia puede variar según sus lazos con España.
¿Qué dice el convenio entre España y Emiratos?
El artículo 13.1 del convenio permite gravar la plusvalía de un inmueble en el Estado donde está situado. España mantiene, por tanto, el derecho a gravarla aunque usted resida en Emiratos. Y como Emiratos no grava la renta de las personas físicas, no suele haber una doble imposición que compensar: lo que se paga en España es, en la práctica, el impuesto definitivo.
Si la venta incluye acciones de una sociedad cuyo patrimonio sea mayoritariamente inmobiliario en España, el artículo 13.4 aplica una regla similar. No es lo mismo vender el inmueble que las participaciones, y la diferencia suele pesar en la planificación.
¿Qué errores se repiten al vender como no residente?
La mayoría de los problemas no vienen del tipo del 19 %, sino de detalles de procedimiento. Estos son los que más se repiten.
- Tratar la retención como el impuesto final. El 3 % es un adelanto. Quien da por cerrado el asunto con el modelo 211 del comprador y no presenta su modelo 210 pierde la devolución si hubo exceso y se expone a un requerimiento si hubo ganancia.
- No guardar la documentación de la compra. Sin escritura de adquisición, facturas de reformas y justificantes de gastos, el valor de adquisición se reduce y la ganancia sube. Recuperarlos años después, desde otro país, es lento.
- Olvidar que una pérdida también se declara. Si vende por menos de lo que pagó, el comprador retiene igualmente el 3 % y solo la declaración permite recuperarlo.
- Llegar a la venta con modelos pendientes. Si ha tenido el inmueble vacío desde que se mudó, la renta imputada de ejercicios anteriores debería estar presentada. Regularizarla antes de vender evita que aparezca después en una comprobación.
- Ignorar los gastos municipales. El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos y los costes de la venta se liquidan aparte, y los gastos de la venta que haya pagado el vendedor reducen el valor de transmisión.
¿Qué conviene reunir antes de firmar la venta?
Una lista corta ahorra semanas después. Antes de la notaría, tenga a mano estos documentos.
- La escritura de compra, con el precio y los impuestos pagados en su día (transmisiones patrimoniales o IVA y actos jurídicos documentados).
- Las facturas y justificantes de mejoras y reformas.
- Su certificado de residencia fiscal emiratí, vigente, si necesita acreditar la residencia (vea nuestra guía del certificado de residencia fiscal en Emiratos).
- Los modelos 210 de años anteriores, si el inmueble ha estado a su nombre desde que dejó de residir en España.
- Los datos del comprador y la confirmación de que ingresará el modelo 211 en plazo.
Con esos cinco elementos, el cálculo de la ganancia y la regularización posterior suelen cerrarse en una sola gestión.
¿Qué ha cambiado en 2026?
Tres novedades que afectan a quien conserva o vende inmuebles en España desde fuera.
- Más control. Según un análisis del despacho MMMM, el Plan Anual de Control Tributario de 2026 incluye el sector inmobiliario y la fiscalidad de los no residentes entre las áreas prioritarias. La AEAT prevé construir un mapa consolidado del uso de los inmuebles urbanos.
- Modelo 210 con más detalle. La Orden HAC/623/2026, de 12 de junio, añade el número de días, la cuota de participación y un anexo con el desglose de gastos deducibles de inmuebles arrendados o subarrendados.
- Rentas imputadas. El plazo para las rentas imputadas de 2026 empezará el 1 de abril de 2027 y terminará el 31 de diciembre de 2027.
Para el efecto de la imputación de rentas sobre quien conserva el inmueble, vea nuestro artículo sobre el decreto Maricarmen. Si la alternativa a vender es mantener, nuestra página de fiscalidad inmobiliaria resume las opciones.
Preguntas frecuentes
¿Quién presenta el modelo 211, el comprador o el vendedor?
El comprador. Es quien retiene el 3 % del precio y lo ingresa en el plazo de un mes desde la transmisión. El vendedor presenta después el modelo 210.
¿La retención del 3 % es mi impuesto definitivo?
No. Es un pago a cuenta. El impuesto definitivo es el 19 % de la ganancia. Si la retención supera la cuota, se devuelve el exceso.
¿Puedo aplicar la exención por reinversión si vivo en Emiratos?
No. La AEAT reserva esa exención a los residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein, siempre que la vivienda vendida fuese su vivienda habitual.
¿Qué ocurre si vendo con pérdida?
Se solicita la devolución íntegra de la retención del 3 % en el modelo 210. El vendedor no paga impuesto, pero tiene que presentar la declaración para recuperar lo retenido.
¿También pago el impuesto municipal de plusvalía?
Sí, el vendedor suele ser el sujeto pasivo del impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos, que es independiente del IRNR y se liquida en el ayuntamiento.
En síntesis
Vender un inmueble en España desde Emiratos implica una retención del 3 % que adelanta el comprador, una ganancia que tributa al 19 % y un modelo 210 con el que se regulariza todo. La clave no es la retención, sino tener documentado el valor de adquisición y calcular la cuota antes de firmar, para no sorprenderse con la liquidez en la notaría. Con el control inmobiliario reforzado en 2026, tampoco conviene llegar a la venta con modelos 210 pendientes de años anteriores.
Si quiere que calculemos su venta antes de firmar, contacte con Marebo Tax y le orientaremos. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento sobre su situación concreta.