La nueva imputación de rentas y su impacto en propietarios residentes y no residentes.
Una reforma que no se queda en el alquiler
Una persona se traslada a Dubái y conserva su piso en España para las vacaciones. Otra regresa a España y mantiene la vivienda que compró en el extranjero. Ninguna cobra un alquiler, pero ambas pueden tener que declarar una renta por esos inmuebles: la denominada imputación de rentas inmobiliarias.
Ahí aparece uno de los efectos del «decreto Maricarmen» que va más allá de los contratos de alquiler: el Real Decreto-ley 26/2026 modifica su cálculo, con efectos previstos desde el 1 de enero de 2027. La cuestión no es solo cómo se regula el arrendamiento, sino cuánto puede costar conservar una vivienda que no produce ingresos.
El texto se publicó el 30 de septiembre de 2026, aunque su continuidad está pendiente de convalidación parlamentaria según la información oficial consultada. Este artículo analiza el escenario de que la reforma se mantenga en sus términos actuales.
Qué cambia y a quién afecta más
La imputación atribuye una renta fiscal a determinados inmuebles que no generan rendimientos, con exclusiones como la vivienda habitual; no requiere haber cobrado dinero por ellos. El sistema anterior aplica porcentajes del 1,1 % o del 2 %, según las circunstancias y las reglas temporales correspondientes.
La reforma introduce una escala sobre la suma de los valores computables: 1,1 % para los primeros 100.000 euros; 1,5 % entre 100.000 y 500.000; 2 % entre 500.000 y un millón; y 3 % sobre el exceso. Cada porcentaje se aplica únicamente a su tramo: no son tipos del impuesto, sino porcentajes para calcular la renta imputada.
La comparación permite ver por qué no todos resultarían perjudicados. Estos ejemplos muestran renta imputada anual, no impuestos a pagar, para valores íntegramente computables durante todo el año:
| Valor computable | Antes, si correspondía el 1,1 % | Antes, si correspondía el 2 % | Nueva escala |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 3.300 € | 6.000 € | 4.100 € |
| 600.000 € | 6.600 € | 12.000 € | 9.100 € |
| 1.500.000 € | 16.500 € | 30.000 € | 32.100 € |
El perfil más expuesto sería quien aplicaba el 1,1 % y acumula valores computables elevados; algunos propietarios que aplicaban el 2 % obtendrían, en cambio, una renta imputada menor. No basta, por tanto, con contar viviendas: importa el valor computable del conjunto y la situación de partida.
Quien vive fuera y conserva una vivienda en España
Las personas físicas no residentes pueden tributar por la renta imputada de sus viviendas urbanas en España destinadas a uso propio o vacías. La conexión con la reforma está en el artículo 24.5 del IRNR, que remite a las reglas de imputación del IRPF, teniendo en cuenta la actualización de referencias normativas de la Ley 35/2006.
Esa remisión permite sostener que la modificación también incide en los no residentes; no quedan excluidos simplemente porque se haya reformado la Ley del IRPF. Se trata de una interpretación normativa, no de un criterio administrativo específico sobre la nueva escala que se haya verificado.
Pensemos en un residente fiscal en Emiratos con una única vivienda española de valor catastral computable de 300.000 euros, disponible todo el año. Si antes correspondía el 1,1 % y se aplica la nueva escala por esa remisión, la renta imputada pasaría de 3.300 a 4.100 euros; al tipo general del IRNR del 24 %, la cuota aumentaría de 792 a 984 euros, sin haber percibido alquiler alguno.
El ejemplo se limita a un inmueble. Si existen varios, debe comprobarse cómo se coordina la suma de valores con la tributación separada por devengo del IRNR, sin dar por resuelta la aplicación en el modelo 210.
Quien vive en España y mantiene inmuebles en el extranjero
El efecto internacional funciona también en sentido inverso: el régimen ordinario del IRPF comprende las imputaciones de renta con independencia de dónde se produzcan, y la AEAT contempla expresamente los inmuebles extranjeros. Esto interesa especialmente a quien regresa a España y conserva su antigua vivienda para estancias personales.
La falta de valor catastral español no impide el cálculo: la regla sustitutiva utiliza el 50 % del mayor entre el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio, contraprestación o valor de adquisición. Combinada con la nueva escala, esa valoración puede elevar el tramo alcanzado por el conjunto de inmuebles sujetos a imputación del residente en España.
Por eso, un regreso exige revisar más que la vivienda española. Como recomendación práctica, conviene analizar la residencia fiscal, el uso de todos los inmuebles y el convenio aplicable, sin presumir que los impuestos satisfechos en otro país se descontarán automáticamente.
Qué revisar antes de decidir
Una vivienda puede estar alquilada parte del año y generar imputación durante los periodos en que queda a disposición del titular; la reforma ajusta el valor catastral proporcionalmente a los días correspondientes. Conviene reunir contratos, fechas de uso, recibos del IBI, escrituras y porcentajes de titularidad, incluyendo los inmuebles extranjeros.
Los errores que deben evitarse son confundir el valor de mercado con el valor computable, aplicar el porcentaje superior a todo el importe o interpretar la renta imputada como el impuesto a pagar. También sería incorrecto concluir que todos pagarán más: la comparación debe hacerse con el régimen que correspondía anteriormente.
Conservar también tiene un coste fiscal
Conservar una vivienda puede responder a razones familiares o personales que van más allá de su rentabilidad. Precisamente por eso, antes de un traslado, un regreso a España o un cambio de uso, conviene conocer su coste fiscal y valorar el patrimonio en conjunto.
Si dispone de viviendas en España o en otros países, una revisión individualizada puede ayudarle a entender el alcance de la reforma en su situación. El objetivo es anticipar obligaciones y decidir con información, no adoptar cambios patrimoniales a partir de un titular.
Preguntas frecuentes sobre el decreto Maricarmen
¿Qué es el decreto Maricarmen y qué cambia en la imputación de rentas?
Es el Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026. Entre otras medidas, modifica el cálculo de la imputación de rentas inmobiliarias con efectos previstos desde el 1 de enero de 2027: sustituye los porcentajes del 1,1 % o del 2 % por una escala que se aplica sobre la suma de los valores computables. Su continuidad está pendiente de convalidación parlamentaria.
¿Cuál es la nueva escala para calcular la renta imputada?
Un 1,1 % para los primeros 100.000 euros, un 1,5 % entre 100.000 y 500.000, un 2 % entre 500.000 y un millón y un 3 % sobre el exceso. Cada porcentaje se aplica solo a su tramo. No son tipos del impuesto, sino porcentajes para calcular la renta imputada que después tributa.
¿Pagarán más impuestos todos los propietarios con la reforma?
No necesariamente. El perfil más expuesto es quien aplicaba el 1,1 % y acumula valores computables elevados. Quien aplicaba el 2 % puede obtener una renta imputada menor: con un valor computable de 300.000 euros, pasaría de 6.000 a 4.100 euros. La comparación siempre debe hacerse con el régimen que le correspondía antes.
¿Afecta el decreto Maricarmen a los no residentes con vivienda en España?
El artículo 24.5 del IRNR remite a las reglas de imputación del IRPF, lo que permite sostener que la reforma también les alcanza. Es una interpretación normativa, sin un criterio administrativo específico verificado. En una vivienda de 300.000 euros que antes imputaba el 1,1 %, la cuota al 24 % pasaría de 792 a 984 euros. Cómo se declara esa renta lo explicamos en la guía del modelo 210 para no residentes.
¿Hay que imputar renta por una vivienda en el extranjero si reside en España?
Sí. El IRPF comprende las imputaciones de renta con independencia de dónde se produzcan. Si el inmueble no tiene valor catastral español, se toma el 50 % del mayor entre el valor comprobado por la Administración y el precio o valor de adquisición, y ese importe puede elevar el tramo de la escala alcanzado por el conjunto. Es un punto clave al planificar un cambio de residencia fiscal.
¿Qué documentación conviene reunir para revisar la imputación?
Contratos de alquiler, fechas de uso, recibos del IBI, escrituras y porcentajes de titularidad, incluidos los de los inmuebles en el extranjero. Si la vivienda se alquila parte del año, la imputación se calcula de forma proporcional a los días en que queda a disposición del titular. Si necesita una revisión de su caso, puede contactar con nosotros.
Aviso informativo. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento individualizado. Se refiere a personas físicas en los regímenes ordinarios del IRPF de territorio común y del IRNR sin establecimiento permanente.