Donar o recibir bienes situados en España tributa aquí aunque el donante, el donatario o ambos vivan en Emiratos. El impuesto lo paga quien recibe y el convenio entre los dos países no lo cubre, de modo que manda la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Este artículo explica qué normativa autonómica puede aplicar un no residente, cómo se presenta el modelo 651 desde Emiratos y por qué la donación puede generar, además, un impuesto para quien dona.
Lo esencial
- Paga el donatario: si reside en Emiratos, tributa en España por los bienes que reciba situados en territorio español.
- Normativa autonómica: un no residente puede aplicar la de la comunidad donde está el inmueble donado, conforme a la disposición adicional segunda de la Ley 29/1987.
- Modelo 651: se presenta en treinta días hábiles desde el día siguiente a la donación, y un residente en Emiratos debe nombrar representante en España.
- El donante también puede tributar: la donación puede generar una ganancia patrimonial en su IRPF o en su IRNR; si se dona un inmueble, el donatario paga además la plusvalía municipal.
- Sin convenio: el convenio entre España y Emiratos no se aplica al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Quién paga y por qué bienes
La Ley 29/1987 grava la adquisición de bienes y derechos por donación o por cualquier otro negocio gratuito entre vivos, y el contribuyente es el donatario (artículos 3 y 5). Quien dona no liquida este impuesto. Su alcance depende de la residencia del donatario y de dónde esté el bien. Si el donatario reside en España, tributa por obligación personal, por todo lo que reciba, esté donde esté (artículo 6). Si no reside en España, tributa por obligación real, solo por los bienes y derechos situados, que puedan ejercitarse o que deban cumplirse en territorio español (artículo 7).
La residencia del donante no altera esa regla. Ejemplo ilustrativo: un padre residente en Dubái que regala un piso en Málaga a su hijo, también residente en Emiratos, genera un hecho imponible en España, y el hijo tributa por obligación real. Si el hijo residiera en España y recibiera un inmueble en Dubái, tributaría aquí por obligación personal.
En los inmuebles, la base imponible es el valor de referencia del Catastro a la fecha de la donación, salvo que el valor declarado sea superior. Si no existe valor de referencia, se toma el mayor entre el declarado y el de mercado (artículo 9.3).
Qué normativa autonómica puede aplicar un no residente
El punto de partida es la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de septiembre de 2014 (asunto C-127/12). La Ley 26/2014, en su disposición final tercera, introdujo en la Ley 29/1987 una disposición adicional segunda para adecuarse a ella, inicialmente referida a residentes en la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo. La Ley 11/2021, en vigor con carácter general desde el 11 de julio de 2021, extendió esas reglas a todos los no residentes. Hoy el texto no distingue: un donatario residente en Emiratos está en la misma posición que uno residente en Francia.
Para donaciones anteriores, el Tribunal Supremo admitió en determinados casos que los residentes en terceros países invocaran estas reglas, como explicamos en nuestra guía del impuesto de sucesiones para no residentes. Si se trata de una donación antigua, el análisis debe hacerse caso por caso.
La disposición adicional segunda fija estas reglas para las donaciones:
| Situación | ¿Tributa en España? | Normativa que puede aplicar |
| Donatario en Emiratos; inmueble situado en España | Sí, por obligación real | La de la comunidad donde radica el inmueble |
| Donatario en Emiratos; bien mueble situado en España | Sí, por obligación real | La de la comunidad donde el bien haya estado más días en los cinco años anteriores al devengo |
| Donatario en Emiratos; bien situado fuera de España | No | No hay sujeción en España, sin perjuicio de lo que establezca el otro Estado |
| Donatario residente en España; inmueble fuera de España | Sí, por obligación personal | La de la comunidad en la que resida el donatario |
La residencia en una comunidad se determina por el mayor número de días de permanencia en los cinco años anteriores al devengo. Si en un mismo documento un donante dona a un mismo donatario bienes situados en varias comunidades, la ley prevé un cálculo de tipo medio que después se aplica a los bienes de cada una. El impuesto de los no residentes lo gestiona la Agencia Tributaria, que aplica la normativa autonómica que corresponda.
Las bonificaciones autonómicas
Las bonificaciones dependen de cada comunidad y cambian con el tiempo, por lo que dos inmuebles de igual valor pueden pagar cuotas muy distintas según dónde estén. A modo de ilustración, la Comunidad de Madrid modificó sus bonificaciones mediante la Ley 2/2025, de 25 de junio, con efectos desde el 1 de julio de 2025:
- Grupos I y II (descendientes, cónyuge y ascendientes): bonificación del 99 % de la cuota; grupo III (entre otros, hermanos, sobrinos, tíos y parientes por afinidad): 50 %.
- Solo sobre lo declarado: se aplica a los bienes incluidos en una autoliquidación presentada en plazo, o fuera de él sin requerimiento previo de la Administración.
- Dinero: el origen de los fondos debe estar justificado y constar en el propio documento de la donación.
- Documento público: es necesario, para los bienes que no lo requieren de por sí, cuando la base supere 10.000 euros, sumando las donaciones del mismo donante al mismo donatario en los tres años anteriores. La donación de un inmueble exige escritura pública en todo caso.
Tome estos datos como una ilustración, no como una regla general ni como una promesa de ahorro. Antes de decidir, conviene revisar la norma vigente de la comunidad que corresponda en la fecha de la donación.
El modelo 651 desde Emiratos
El modelo 651 es la autoliquidación del impuesto en las donaciones. Según las instrucciones de la Agencia Tributaria, el plazo es de treinta días hábiles a contar desde el día siguiente a la celebración del acto o contrato. No equivale a un mes natural, y presentarlo fuera de plazo genera recargos. Para un donatario residente en Emiratos hay tres aspectos que preparar:
- Representante: quien no reside en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo con asistencia mutua en información y recaudación debe nombrar una persona física o jurídica residente en España. Emiratos no está en ese grupo. La representación debe facultar expresamente para todas las obligaciones del impuesto y se aporta en original.
- Lugar de presentación: la Oficina Nacional de Gestión Tributaria, en Madrid, o la vía electrónica, que permite obtener por internet la certificación de presentación y pago.
- Documentación: original y copia simple de la escritura de donación o, en su defecto, el documento privado por duplicado con los datos de las partes y el detalle y valor de los bienes; copia del documento de identidad, pasaporte o NIE del donatario; y, si se donan participaciones no cotizadas, la acreditación de su valor teórico. Los documentos extranjeros requieren apostilla y traducción jurada.
Como el plazo empieza a contar al día siguiente de la firma, conviene tener nombrado al representante y obtenido el NIE del donatario antes de firmar la escritura.
La tributación del donante
Es el aspecto que más se pasa por alto. El donatario paga el impuesto de donaciones, pero la donación es una transmisión y puede generar una ganancia patrimonial en el donante, que tributa por separado. Según el artículo 36 de la Ley del IRPF, el valor de transmisión es el que resulte de las normas del impuesto de donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, y se compara con el de adquisición. Las pérdidas derivadas de una donación no se computan (artículo 33.5.c). Y no hay ganancia en las donaciones de empresas o participaciones que cumplan los requisitos de la reducción del artículo 20.6 de la Ley 29/1987 (artículo 33.3.c), una cuestión que debe comprobarse en cada caso.
- Donante residente en España: la ganancia se integra en su IRPF.
- Donante residente en Emiratos sin establecimiento permanente: la ganancia por un inmueble o por valores situados en España tributa por el IRNR al 19 %, según la Agencia Tributaria, mediante el modelo 210. Si se dona un inmueble, el plazo es de tres meses una vez transcurrido un mes desde la fecha de la transmisión; para otras ganancias, los veinte primeros días de abril, julio, octubre y enero respecto del trimestre anterior (instrucciones del modelo 210).
En una venta, el comprador retiene el 3 % del precio, como explicamos en la guía de venta de inmuebles por no residentes y modelo 211. En una donación no hay precio ni comprador que retenga, de modo que es el propio donante quien debe autoliquidar la ganancia en plazo.
Si se dona un inmueble urbano, hay que tener en cuenta también el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos, la llamada plusvalía municipal. En las transmisiones a título lucrativo, el contribuyente es quien adquiere, es decir, el donatario (artículo 106.1.a del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).
El convenio no cubre las donaciones
Según su artículo 2, el convenio entre España y Emiratos se aplica en España al IRPF, al Impuesto sobre Sociedades, al IRNR y al Impuesto sobre el Patrimonio. No incluye el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de modo que un bien situado en España tributa aquí por este impuesto y el convenio no sirve para evitarlo.
En la ganancia del donante, el convenio tampoco suele alterar el resultado. Su artículo 13 permite a España gravar las ganancias derivadas de inmuebles situados en su territorio, y de acciones cuyo patrimonio consista en más de un 50 % en esos inmuebles, según el texto sintético del Ministerio de Hacienda. Además, para Emiratos el convenio solo considera residentes a quienes tienen allí su domicilio y la nacionalidad emiratí; un nacional español no puede invocarlo, según la Dirección General de Tributos (consulta V1856-16). Lo desarrollamos en nuestra guía del convenio. El tratamiento en Emiratos, por su parte, debe confirmarse con asesoramiento local.
Errores frecuentes
- Pensar que el convenio con Emiratos evita el impuesto de donaciones.
- Contar el plazo del modelo 651 como un mes natural.
- Firmar la escritura sin haber nombrado representante ni obtenido el NIE del donatario.
- Olvidar la ganancia patrimonial del donante y la plusvalía municipal.
- Dar por aplicable una bonificación autonómica sin revisar sus requisitos vigentes en la fecha de la donación.
En síntesis
Una donación de bienes situados en España tributa aquí aunque las partes vivan en Emiratos: paga el donatario, con el modelo 651 y un plazo corto de treinta días hábiles. La normativa autonómica aplicable depende de dónde esté el bien, y sus bonificaciones pueden cambiar mucho la cuota. A eso se suman la ganancia patrimonial del donante y, en los inmuebles urbanos, la plusvalía municipal. Puede ampliar el marco en nuestra página de donaciones y sucesiones. Revisemos su donación antes de firmarla.